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Un miraggio le nuove, strette vie del Governo per fare cassa

L’Esecutivo gialloverde, nell’ambito del Piano nazionale delle riforme, ha indicato le strategie per le dismissioni e la gestione di beni pubblici, coinvolgendo tutti gli enti nel quadro di un federalismo demaniale. Ma fra il dire e il fare…  


07/01/2019

di Giambattista Pepi


Un miraggio o poco più. Da molti anni si prova a dismettere parti rilevanti del patrimonio immobiliare pubblico con risultati piuttosto deludenti. Il Governo Conte, tuttavia, prova a rilanciare: a fronte dei 600 milioni di euro che si prevede saranno incassati nel 2018 (i dati sono infatti ancora in via di elaborazione) si dovrebbe proseguire con 640 e 600 milioni, rispettivamente, quest’anno e 2020. Questi ricavi andrebbero ad aggiungersi ai 17 miliardi da realizzare, sempre quest’anno, attraverso un’operazione massiccia di “privatizzazione del patrimonio pubblico”. Questo è quanto sostenuto dal ministro dell’Economia e della Finanze, Tria, nella lettera a suo tempo inviata alla Commissione europea quando ancora si puntava a una manovra finanziaria espansiva in gran parte da finanziare in deficit. Salvo poi fare retromarcia, riducendo le risorse destinate alle misure più popolari del Governo (reddito di cittadinanza e quota 100 per le pensioni). 
Andando indietro nel tempo, visti i risultati, non è però che si possa essere ottimisti sul raggiungimento del traguardo. 
Il patrimonio immobiliare dello Stato vale 1.800 miliardi, di cui 700 immediatamente valorizzabili con incassi previsti in 25-30 miliardi a regime. Almeno questo è quanto si era stimato nel settembre 2011 quando l’allora ministro dell’Economia, Giulio Tremonti, aveva provato ad accelerare sul fronte delle dismissioni per far fronte alla crisi. Il Governo, allora presieduto da Silvio Berlusconi, sarebbe poi stato costretto a rassegnare le dimissioni, con l’entrata in scena a Palazzo Chigi del professor Mario Monti alla guida di un Esecutivo di tecnici sotto la garanzia del presidente della Repubblica, Giorgio Napolitano. 
La previsione era che si potesse in tal modo realizzare una riduzione strutturale del deficit di 9,8 miliardi. Le nuove stime, come diremo in dettaglio più avanti, fissano invece il valore patrimoniale degli immobili pubblici in 283 miliardi di euro. 
Sempre nel 2011 quel genio (incompreso) di Tremonti aveva avviato la stagione delle cartolarizzazioni. Nacquero le varie Scip (società veicolo mirate a dismettere quote del patrimonio immobiliare): la prima per la cessione di beni di proprietà degli enti previdenziali, con un saldo sette anni dopo, al netto delle spese sostenute, pari a 1,3 miliardi. La seconda registrò vendite inferiori del 33,5% rispetto al business plan. Cifre non risolutive, almeno in quel periodo. 
Ma perché è così difficile far cassa con la vendita degli asset pubblici? Pesano certamente vincoli di varia natura: molti immobili sono di proprietà della Difesa (le caserme, ad esempio), 43mila risultano gestiti dall’Agenzia del Demanio, poi vi sono gli immobili in carico ai Comuni soggetti a vincolo urbanistico. 
Del resto la stagione delle grandi vendite di Stato è da decenni alle nostre spalle. Tra il 1992 ed il 2000 gli smobilizzi di imprese pubbliche avevano comportato introiti per circa 198mila miliardi delle vecchie lire, di cui 122mila miliardi per operazioni realizzate direttamente dal Tesoro, 56mila dall’Iri e 20mila da Eni, Efim ed altri enti. 
Il Tesoro entrò direttamente in campo privatizzando Telecom Italia e Seat e incassò circa 24.500 miliardi di lire. Percorso messo in moto nel 1992, l’anno della grave crisi finanziaria che comportò l’uscita della lira dal sistema dei cambi di allora, attraverso la trasformazione in società per azioni di Iri, Eni, Enel e Ina, nonché la successiva liquidazione dell’Efim, che poneva fine alla lunga stagione dello Stato imprenditore. 
Il processo di vendita proseguì con la vendita della Sme e con una lunga serie di aziende prima sotto il controllo pubblico, tra cui Cirio, Parmalat e poi Alitalia. 
Se si analizzano le privatizzazioni gestite direttamente dal Tesoro, gli introiti netti dal 1994 al 2016 si attestano a 110 miliardi di euro. 
La frenata è del tutto evidente se si analizzano i dati della scorsa legislatura: non si è andati oltre la cessione del 35,3% di Poste (per incassi pari a 3,1 miliardi) e del 46,6% di Enav (828 milioni). Vi ha fatto seguito, tra le operazioni più rilevanti, la procedura con cui vengono cedute ad investitori istituzionali quote societarie particolarmente rilevanti, conclusa nel febbraio 2015 sul 5,74% della quota azionaria detenuta in Enel. Il cui controvalore, pari a circa 2,1 miliardi, era affluito nel Fondo di ammortamento dei titoli di Stato. Per contro su Ferrovie lo stop arrivò proprio dal Pd, oltre che dai sindacati. 
Ora potrebbe rientrare in gioco la Cassa Depositi e Prestiti? Attenzione, perché già in occasione del ventilato passaggio dal ministero dell’Economia e delle Finanze alla Cassa Depositi e Prestiti delle quote residue di Enav ed Eni, erano state sollevate obiezioni non da poco da parte di Eurostat, che ventilava l’ipotesi di riclassificare Cdp all’interno del perimetro della Pubblica amministrazione per operazioni assimilate a una sorta di partita di giro. 
Ma tant’è. Intanto, per il patrimonio immobiliare, il Governo nel Piano nazionale delle Riforme prevede che la valorizzazione avvenga lungo due direttrici: per i cespiti più appetibili attraverso varianti urbanistiche e variazioni nella destinazione d’uso degli immobili, propedeutiche alla cessione, che potrebbe essere diretta o mediata da fondi immobiliari; per gli immobili utilizzati a fini istituzionali, attraverso una gestione economica più efficiente, la razionalizzazione degli spazi e la rinegoziazione dei contratti di locazione. 
Per la migliore riuscita delle azioni di riqualificazione e dismissione il Governo desidera coinvolgere tutti i livelli istituzionali nel quadro del federalismo demaniale. 
Il valore patrimoniale dei fabbricati pubblici censiti dal ministero dell’Economia e delle Finanze, circa un milione di unità catastali, come anticipato sopra, è stimato 283 miliardi. La maggior parte (77%) è riconducibile a fabbricati utilizzati direttamente dalla Pubblica amministrazione (circa 217 miliardi di euro il valore) e quindi non disponibili, nel breve-medio termine, per progetti di valorizzazione e dismissione. Il restante 23% è dato in uso, a titolo gratuito o oneroso, a privati (51 miliardi), oppure risulta non utilizzato (12 miliardi) o in ristrutturazione (3 miliardi). 
L’Agenzia del Demanio ha in gestione una quota del patrimonio pubblico (quella relativa ai beni immobili dello Stato) costituita da quasi 43mila immobili (di cui 30mila fabbricati e per il resto terreni) per un valore complessivo di 60,6 miliardi. È da considerare, inoltre, il demanio storico-artistico e l’altro patrimonio inalienabile, che costituiscono complessivamente circa il 12%, in valore, del patrimonio gestito dall’Agenzia. Infine, vi è una quota di patrimonio alienabile disponibile, poco più del 3% in valore, costituita da 15mila beni. 
Le locazioni passive per la Pubblica amministrazione centrale ammontavano nel 2014 a oltre 900 milioni di euro. Negli ultimi anni sono stati fatti investimenti che hanno permesso di recuperare immobili pubblici abbandonati e rilasciare progressivamente gli immobili privati risparmiando notevolmente sui canoni di affitto. Al completamento degli interventi programmati si prevede di ottenere un risparmio, a regime, di 200 milioni rispetto alla spesa sostenuta al 31 dicembre 2014. 
L’Agenzia del Demanio gestirà nei prossimi anni due miliardi: 1,1 andranno alla riqualificazione sismica ed energetica degli immobili statali e 0,9 alla razionalizzazione degli usi governativi e alla realizzazione dei 39 progetti di federal building previsti. 
Un’altra importante attività gestita dall’Agenzia del Demanio è il federalismo demaniale (previsto dal Decreto Legislativo 85 del 2010). Dal 2014 è in atto il trasferimento gratuito dei beni agli enti territoriali, in cambio di impegni all’utilizzo e alla valorizzazione degli stessi immobili. 
A maggio 2018 erano stati trasferiti 5.021 beni a 1.324 enti territoriali, per un valore di circa un miliardo e 830 milioni. Con il progetto a rete “Valore Paese Fari” sono stati aggiudicati 29 beni con bandi partiti nel 2015. 
Un altro progetto a rete di grande rilevanza è il cosiddetto “Valore Paese - Cammini e percorsi” che riguarda beni incardinati in percorsi storico-religiosi o su ciclovie. Per questo progetto sono stati messi a gara complessivamente i primi 83 beni nel 2017, di proprietà dello Stato e di altri enti pubblici. 
Infine, con il progetto “OpenDemanio” è stata creata una piattaforma aperta che permette di visualizzare i singoli beni gestiti dall’Agenzia del Demanio e verificare direttamente lo stato di manutenzione e rigenerazione. 
L’Agenzia si sta, inoltre, dotando di un applicativo informatico finalizzato a uniformare il processo di stima per l’attestazione della congruità del prezzo di acquisto degli immobili delle pubbliche amministrazioni, assicurando al contempo il contenimento dei costi, la semplificazione e la trasparenza dei rapporti. 
Come si vede, di carne al fuoco, ce n’è tanta: bisognerà vedere quanta ne verrà cotta e quanta sarà bruciata. Chi vivrà, vedrà…  

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