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Per gli immobili delle imprese compravendite in ascesa e prezzi in costante calo

Il parere di un esperto, Armando Vitali


22/07/2019

di Giorgio Nadali


Armando Vitali

In Italia sono oltre 136.000 le PMI. 4,4 milioni comprendendo anche le micro imprese. Sono il cuore del tessuto imprenditoriale che danno sostegno all’economia e all’occupazione. Ma devono risolvere il problema del ricambio generazionale. In un contesto di crescita economica e industriale che fatica a trovare slancio le piccole e medie imprese, che rappresentano un’ampia fetta del totale, continuano a essere il motore del tessuto imprenditoriale italiano. Tra i Paesi europei, l’Italia è quello con il più alto numero di micro, piccole e medie imprese (MPMI). In totale circa 4,4 milioni. Rappresentano tra il 99,4% e il 99,9%, del sistema produttivo italiano. Nelle transazioni immobiliari occorre sempre a trovare il giusto equilibrio tra gli interessi delle parti. Questo significa sostenere e valorizzare le esigenze di tutti. Nell’era di internet, dei virtual office, e del commercio elettronico. 
Abbiamo sentito un esperto. Armando Vitali si occupa di dare valore agli spazi fisici dove si pratica l’antica arte del negozio, dove si fanno affari e le imprese crescono, prosperano, attraverso i quali si ridà vita al tessuto sociale ed economico delle città, che diventano più sicure, sbloccando nuovi mercati, trovando il giusto equilibrio tra fare impresa online e offline.

Quali sono le sfide attuali nelle transazioni di immobili commerciali e d’impresa? 
Sicuramente la grande sfida è quella di capire come il mercato sia profondamente mutato in questi anni e quindi di adeguarsi a una diversa realtà, che per esempio vede una ripresa del numero di compravendite – e soprattutto dei prezzi – lenta, molto più lenta di quanto non sia mai accaduto in passato. 
Il mercato è cambiato anche dal punto di vista qualitativo. Le normative attuali, unite a una maggiore competizione, impongono che per ogni transazione ci sia grande attenzione agli aspetti tecnici, urbanistici, creditizi, commerciali. Va da sé che le professionalità che ruotano attorno a questo mondo sono (e saranno) sempre più preparate.

Come giudica la situazione attuale del mercato immobiliare commerciale italiano? 
Anche in Italia, il commercio fisico sta vivendo un momento storico di transizione. Secondo i dati di InfoCamere e Unioncamere, nell’ultimo decennio è triplicato il numero di imprese di vendita al dettaglio online, superando la soglia simbolica delle 20mila. Gli 850mila negozi fisici presenti nel nostro Paese rimangono comunque l’assoluta maggioranza, ma è evidente che sono chiamati a confrontarsi con il rapido avvento dell’online e trovare un nuovo equilibrio. Questo si riflette anche sul mercato immobiliare, che è nel pieno di una fase “di riflessione”. I prezzi scendono costantemente dal 2011 e continueranno a scendere fino al 2020, ma le compravendite aumentano dal 2013.

Quali sono i tre fattori chiave da tenere presente per scegliere il giusto immobile commerciale?  
Nella scelta di un negozio, bisogna dedicare grande attenzione a tre elementi: 
1)       Le possibili connessioni tra l’impresa che si vuole avviare e il tessuto esterno circostante, che meritano di essere valutate in modo estremamente approfondito. Due immobili commerciali di misure identiche, posti a poche decine di metri di distanza, possono essere ottimali per due settori merceologici totalmente diversi. 
2)       La conformazione dell’immobile, prima esterna (numero di vetrine) e poi interna. A partire da quest’analisi si può studiare il miglior format possibile per valorizzare il proprio prodotto/servizio, stimolando il cliente a visitare il negozio. 
3)       In caso di locazione, serve un’analisi equilibrata del canone e delle clausole contrattuali. Se il titolare non ne ha la competenze, chiedere una consulenza specialistica su questo aspetto può essere una buona idea. 
4) L'immobile è il vestito dell'impresa. Come scegliere quello giusto? 
Si sceglie l’immobile giusto proprio approfondendo quello che deve essere bello prima fuori e poi dentro, dove per “bello” non intendo necessariamente la posizione più centrale o con la maggiore densità di passaggio, ma quella più compatibile con il budget del titolare e il prodotto/servizio che offrirà.

Qual è il giro di affari della compravendita di immobili commerciali in Italia? 
Il comparto attualmente “cuba” circa 15,5 miliardi di euro, pari al 10% del volume d’affari totale delle compravendite in Italia.

In cosa fa la differenza nella Sua attività? 
Ho alle spalle tanti anni di esperienza dedicati esclusivamente alle connessioni economiche, sociali, tecniche, legali – e anche comunicative e di relazioni – tra il mercato immobiliare e mondo del commercio. Questo background mi ha restituito una sensibilità e una conoscenza “privilegiata”.

Di cosa è più soddisfatto dei risultati ottenuti nell'ultimo anno? 
La mia principale soddisfazione non è strettamente legata alla mia persona. Sono felice del fatto che, anche grazie alla mia attività professionale e di divulgazione, sia aumentata la consapevolezza di quanto sia determinante affidarsi a uno specialista per tutte le esigenze legate alle operazioni immobiliari per l’impresa. E non dimentichiamoci mai delle aziende al dettaglio, altro mercato molto complesso ed estremamente affascinante.

Quali sono gli errori più frequenti nella scelta di un immobile commerciale? 
Parlando di locazioni, premesso che in un mercato così fluttuante è facile commettere errori, troppo spesso a imprenditori e proprietari manca una visione d’insieme. La questione va affrontata sulla base di uno studio integrato di tutti questi elementi fondamentali: 
1)       esigenze del locatore; 
2)       canone e struttura contrattuale; 
3)       solidità dell’imprenditore; 
4)       l’idea imprenditoriale connessa alla location (quarto elemento ad esempio non presente nelle locazioni residenziali). 
Possiamo immaginare questi fattori come le quattro gambe di un tavolo: se anche solo uno non è in equilibrio rispetto agli altri, la transazione non risulta ecologica per il sistema.

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